原文/Jenny Anderson

來自中國的學生Joyce Ge目前就讀於國王學院，住在一個月880鎊的小公寓

目前在國王學院就讀企業管理的中國學生Joyce Ge住在倫敦東部的一間小型單人時尚套房，屋頂可遙望遠方的城市天際線。她每月房租為880鎊，相當於1,310美元，房租包含水、電、無線網路和公設清潔費。

很多投資者認為，未來幾年像Joyce Ge這樣的學生租客會越來越多。隨著全球中產和上層階級前往倫敦接受高等教育的人數不斷增長，倫敦的學生住房短缺情形將更形嚴重。在這樣的情況下，學生住房已成為倫敦房產市場中，一個非常搶手的區塊。這塊市場已經吸引了許多國際退休基金、大型私募基金和地產巨頭投入，著手建造、買賣學生住房，以獲得豐厚的利潤。在眾多投資者的拉抬下，造成這些學生住房物件的房價不斷上漲（相對使得投報率降低）。

Unite Group持有的倫敦The Stratford One學生住房

房地產諮詢公司仲量聯行指出，2015年迄今，英國學生住房的交易金額已達35億英鎊，是2014年整年的兩倍多。仲量聯行學生住房和高等教育總監Philip Hillman表示：「不論是學生住房的需求量、或是每個單位的價格，都呈現顯著的上升。」

一些比較值得注意的交易包括：加拿大退休基金計畫投資委員會（Canadian Pension Plan Investment Board）出資11億英鎊買下了之前由零售投資者所有的Liberty Living；全球最大私募基金之一凱雷集團（Carlyle Group）以5.35億英鎊出售了學生住房品牌Pure給俄羅斯投資集團LetterOne。總部在美國的房地產公司Greystar Real Estate Partners已經完成7個交易，包括以6億英鎊購下了學生住房品牌Nido。（該品牌在2012年由全球最大的私募基金公司Blackstone以4.15億英鎊出售給Round Hill Capital。）倫敦Greystar的總經理Brett Lashley表示：「由於投資回報和現金流非常有吸引力，國際買氣正在增長，而且大多是以集團買賣為主。」

一位國際投資者表示：「以前，學生不是住在學校提供的宿舍，就是在外合租一間房子。學校宿舍通常都十分簡陋，當時還沒有客戶服務這個概念。」但在90年代，私人投資市場填補了大學所無法填補的缺口。專門開發學生住房市場的公司如雨後春筍般出現，有些公司甚至負債投資。在金融危機期間，Blackstone和Carlyle這樣的私募基金出面接手這些龐大的學生住房物件，建立品牌學生住房，創造出對法人機構具有吸引力的市場規模。

在英國，本國學生與外國學生總共有180萬人，但學生住房資源非常短缺，只有大約525,000套的學生專用住房。這些學生住房有大學提供的宿舍，也有私人經營的學生宿舍——其中有些會直接向學生招租，也有些與大學簽訂合作契約。仲量聯行指出，這些學生專用住房中，大約有220,000套是商業地產。

目前為止，學生住房的租金維持在每年上漲3%到4%，入住率則在97%到99%之間。即使2012年開始收取昂貴的大學學費，市場仍在增長。2014-15學年，倫敦的學生人數達到一個新的高峰，有512,000名學生登記入學。投資者表示，這類投資物件的漲勢強勁，且幾乎不受經濟衰退影響。對於許多負擔得起高端房租的學生，價錢不是問題。

「許多投資者希望投資的，是真正有需求人口的，而不是那種會受景氣影響的物件。」仲量聯行的Hillman表示，以他從事學生住房投資長達25年的經驗，他見證了這個市場所經歷的重大改變。

Unite是英國頂尖學生住房提供商，從他們的Stratford One可以看到奧林匹克公園和東倫敦

以Greystar這樣大型投資機構最感興趣的高端學生住房市場來說，其市場的成長主要來自於大量湧入的國際學生。根據高等教育統計資料，2013-14年間，在有租屋需求的130萬名學生中，72%是英國人，7.5%來自歐盟，20%則來自其他各地。過去五年國際學生的成長率是20.3%，歐盟學生成長率是8.3%，而英國本地學生的成長率則只有1%。英國政府的商業科技部則預估，從2013年起5年，高等教育的國際學生人數會增加15%到20%。2013年時，財政部長George Osborne也宣布在2015年時，政府將取消學校可收學生的上限，這也將造成國際學生人數的上升。英國大學相當積極吸引外國學生就讀，因為他們支付的學費較高。學生住房的供應商也表示，這些學生願意付出的租金也更高。另一個吸引投資者的原因是，每年都有學生畢業或搬家，因此房東可以每年增加租金。

倫敦另一個大型地產集團Knight Frank的學生住房主管James Pullan表示，「我們不僅僅是提供一個房間，一張床，我們提供的是一個消費者經驗。這一切都是為國際學生服務。」Greystar總經理Lashely則說，「無線網路是學生住房最重要的設備之一，就跟一定要有電一樣。」

英國學生則表示對這一趨勢的擔憂。全國學生聯合會福利副主席Colum McGuire 表示：「所有新的學生住房都是為了國際學生而建造，因此都是高端、昂貴的，其他學生根本住不起。」他有親身體驗：他雖然在倫敦長大，但因為住房的高成本，他也只好離開倫敦去上大學。

全國學生聯合會每隔幾年都會計算宿舍的可負擔性，最新的調查發現住宿成本在過去十年翻了一倍多。McGuire先生表示：「這根本遠遠超過了通貨膨漲率與物價漲幅。」

但那些想要在這個市場中牟利的人認為，他們為市場帶來了更多的選擇和高品質的住房。

「有高端投資者來投資這塊市場是一件很好的事，」英國最大的學生住房集團Unite Group總經理Richard Simpson表示，「這將提高整體標準，並創建更好的住房。」（Unite集團在過去12個月已經翻新了他們所有的學生住房）。隨著學生住房投資需求的上升，投報率也在下降。倫敦市中心的投報率已經從一年前的6.25%降至現在的5%。

不過，私人經營的學生住房這塊投資市場，卻因為一些知名的失敗案例而蒙上了一層陰影。 比如學生房地產公司Opal於2013年破產，另外，兩個大型學生住房公積金公司，則因為銷售狀況不如預期，被迫暫停基金贖回。

然而，Opal的破產是一個轉捩點。在這之後，Greystar首先擴大規模，與高盛 (Goldman Sachs)合作完成了一個3億英鎊的交易，來自美國、俄羅斯和中東的投資者開始湧入。仲量聯行最近調查過的幾個英國機構，均表達了增加投資學生住房市場的意願，仲量聯行的Hillman表示：「這已經不只是一個英國的特有現象，而是一個全球的投資趨勢了。」

本文由五都海外置業參考翻譯

轉載請註明