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2021-09-08

英國買房流程 2.0

 

小夥伴們,英國房價又双叒叕上漲了,據英國銀行Halifax公佈的最新數據顯示,英國最新的房價收入比為8.1倍,創下歷史新高。

這也意味著,普通英國人,需要不吃不喝工作八年才能,攢夠買房錢。 但比起我們首都的房價,很多人一輩子也買不上房來看,英國買房還是很具有性價比的。

那麼,本期小編就來介紹一下英國的買房流程:

  1. 確定預算(Working out your budget)

每月的稅後收入(Monthly income after tax) – 每月花銷(Monthly outgoings ) = 每月還貸能力(Mortgage monthly repayments)

想想開銷還是蠻多的,大家一定要提前做好規劃哦。

花銷包括:市政稅 (council tax)、電費、煤氣費、水費、電視牌照費(TV license)、座機話費(telephone)、網費、手機話費、各種保險費(insurances)、旅行/交通費、美食、還美美的新衣物及其它各種買買買。 有孩子的還要加上孩子的各種花費。

買房其它費用大體是這幾類:貸款手續費、仲介費、律師費(solicitor’s fee)、房屋註冊費(land registry)、評估費(valuation/survey)、 勘察房屋周邊情況的費用(searches)、印花稅(stamp duty)、房屋保險費(home insurance)。

算好自己的還款能力,和減去各項花費之後剩餘的首付有多少,確定購房預算,目標是什麼價位的房子。

  1. 選擇貸款方式

向銀行貸款一般有兩種還款方式:還本金和利息(repayment mortgage)/只還利息(interest only mortgage)。

貸款利率種類有:固定利率(fixed rate mortgage)/不固定利率(variable rate mortgage)/根據央行基準利率而定的Life time  traker  mortgage等。

根據自家情況選擇好,像最常見residential 貸款,是要看貸款人的工資收入的,一般可以貸款稅後年薪的4-5倍,不過運氣好的話,可能可以貸到更多,也是非常可觀的一筆錢,而且英國的貸款利息超低的哦,只有1.2%-3%左右。

另一種常見的貸款是Loan To Rent類型的,重點看房子自身的租售比,打算買來出租做投資的夥伴們可以參考一下。

房貸問題上沒有絕對的好壞,數額大的可能利息高,利息低的往往額度有限,只有合不合適。

當然了,有專門的Advisor幫你計算你可以貸款的金額和銀行的Terms,再加上自己的存款,就能算出來你可以購買多少錢的房子,在購房前獲得一個Mortgage in Principle,再去看房給offer的話,被接受的幾率會比沒有更快,因為賣家知道你的貸款差不多是沒有問題了。

  1. 看房子

英國最大的兩個房產租售網站有Rightmove, Zoopla 以及OnTheMarket,大家在這幾個網站上可以看到所有正在出售的房子,包含圖片、地理位置、價格、格局圖、仲介資訊、周邊環境等。

位置,位置,還是位置! 有孩子的肯定首先選擇好學校周圍的房子,所謂”學區房”,這點上世界各地的爸媽們都是用心良苦啊! 不過學區房貴啊! 不是人人買得起的!

此外,還要考慮周圍環境是否優美安靜,交通是否方便,附近最好有大型超市和大公園,配套設施是否完備,附近要有社區診所、牙醫診所、體育館、圖書館、幼兒園、兒童中心、小學等。

是否帶停車位,房子和花園夠不夠大,鄰居是不是友好,總之要考慮的因素很多,不是一天兩天就能找到心儀的房子的,還是靠個緣分!

一般在房屋出售網站上搜,然後聯繫仲介公司預約看房子,看幾個之後比較一下,決定買哪個。

英國是國際投資者的熱門投資地,許多人海外的投資者並不在英國,但是仍然可以通過視頻看房的形式來實地看房。

遠端買房在英國可以說是太正常不過的一件事。 一些海外投資者從買房、租房到幾年後的賣房,都沒有在英國出現過。 建議是找到一個靠譜的置業顧問,會精心為你甄選物業、放租收租、打理物業等,一站式出租管理服務在英國也是很流行的,也是超級省心的。

  1. 出價(Making an offer)

看好了房子,就可以打電話給仲介公司出價了。 出價多少又是個技術活兒! 既要看市場,又要看運氣。 出價低了,人家覺得沒誠意,根本不理你。 出價高了,自己又覺得虧。 最終買賣雙方敲定成交價格。 講價階段不需要交押金。 但如果是購買期房,開發商通常會索要定金。 協商階段,交易不受法律保護,購房者可以自由終止房產交易。

在支付預定金後,你需要在21天內支付第一筆房款,通常是房屋總價的10%。 不同的房東和開發商徵收的數額不同,有的也會收到30%以上。

要注意的是,預定金是不可退還的款項。 即使你日後找到更好的房子或是無法支付後續費用,預定金都不能再返還給買家了。

  1. 請律師

找當地房產律師(property solicitors),一般都是email和電話聯繫,偶爾需要面談,最好找口碑好的、效率高的律師。 注意律師會問買房的資金來源,尤其是現金買房需要解釋清楚並出具證明。

律師會在國家地產登記局(UK Land Registry)查證該房屋擁有權的註冊登記檔案是否屬實,同時調查房產相關背景,包括地域環境,排水系統和未來建築規劃等資訊。 所有的購房檔都是由買賣雙方各自的律師執行,較大程度上保護了雙方的權益。

通常你的買房仲介都會給你介紹貸款仲介(Broker)和買房律師,使用他們的資源是最方便也是最保險的。

  1. 完成貸款申請

銀行會看貸款者的ID證明,收入證明和現在位址確認信,會做信用評估和房產估價。 還可能問首付的資金來源。

一般來講至少在交房前的3-6個月向銀行提出申請,以確保留出更多時間來準備貸款事宜。

  1. 房屋評估(Survey)和周邊勘查(Search)

如果是銀行貸款買房,通常買家需要向銀行出示房屋評估鑒定書。 房屋評估鑒定師將對房屋的建築結構、目前狀況和安全係數等做出詳細的報告。 律師也會做各種Searches。

  1. 交換合同(Exchanging contracts)

一切就緒,就可以簽合同了。 雙方律師完成合同的起草/交換工作。 買方律師將向賣方律師支付全部購房款,完成產權證書和房屋鑰匙的移交工作。 雙方一旦簽署了合同,房產交易將受到法律保護。

需要買新房的建築保險(一般開發商都會自動購買),還有一些自願原則購買的保險,如物品保險、貸款保護保險、失業保險、人壽保險等自願購買(building and contents insurance, mortgage payment protection insurance, life cover may need to buy)。

  1. 產權過戶

合同完成之後,賣方將向買方律師移交產權證書。 在繳納印花稅之後,申請土地擁有權登記。 之後土地登記部門出具證書,確認買方現為房產所有人。

在此期間,銀行會把購房者申請的貸款轉帳給買方律師,然後經過賣方律師,最後進入賣家的帳戶。 買家的名字被記錄在國家地產登記局(UK Land Registry)的註冊登記檔案。

一般從最初的價格協商到最後的房屋交接需要2-3個月的時間,不過最近兩年受疫情影響整個週期有所延長,最長可達6-12個月。

  1. 搬家

溫馨提示:在皇家郵政(Royal Mail)網站上把信件轉到新家位址(get post redirected)。

護照(passport)、駕照(driving licence)、銀行(bank)、信用卡(credit card)及各種會員卡、汽車註冊(car registry)、單位(employment)等改位址。

新家和老家的電錶、水錶、煤氣表的讀數記錄(Arrange for utility  meters to be read);和電氣水公司結帳,告知已搬新家。

取消老家的每月分期付款帳單(Cancel direct debits for old home)。 各種帳單改位址到新家,如電視牌照費(TV license)等。 新家電話、上網等重新申請。

以上就是本期的內容啦,如有房產相關問題,也歡迎留言,小編看到會第一時間為您解答。

文章來源:https://www.onemovegroup.com/uk-house-buying-process/