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2020-04-10

許可證種類:合租房(HMO)許可證原來不只一種?

 

英國租房注意事項

上一篇文章介紹了合租房許可證,這次讓我們更進一步來了解合租房(HMO)許可證的種類吧。因近年來的市場波動,傳統租賃模式的獲利較不如以往。相比之下,合租房雖然具有一定的申請門檻,卻具有較高的租金回報率,能擴展以租養房(Buy-to-Let)的傳統投資組合,使其更具多樣性。不過如同其他投資工具,合租房同樣有其需多加留意的風險,若違反法律規定將面臨巨額罰款,因此相關業主與仲介須特別留意其合規性。

那麼,不同合租房許可證種類之間到底該如何區分呢?以英國現行法規而言,合租房許可證一共分為三種,分別是強制性許可證(Mandatory Licensing)、附加性許可證(Additional Licensing)以及選擇性許可證(Selective Licensing)。這三種類型的許可證均在不同情形下可做為合租房申請使用,不過其中強制性許可證和附加性許可證通常僅適用於合租房(HMO),但選擇性許可證(Selective Licensing)一般而言適用於任何型態的房產案件。

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以下為大家介紹三種不同合租房許可證的差異與特點:

強制性許可證(Mandatory Licensing)

曾經有段時間的法規允許少於三層樓的房產不需要持有強制性合租房許可證(mandatory HMO licence),但這項例外豁免已經自2018年10月起被取消。根據英國住房法第254條條例,有三項測試可以檢驗合租房,符合此三項測試者即歸類為強制性合租房。
此三項測試分別為標準測試(standard test)、自給公寓測試(self-contained flat test )以及改建建築測試(converted building test)。若合租物業並未符合任一種測試準則,就不需要申請強制性許可證。(關於強制性許可證的三項測試的說明附於文章末尾,詳見附註。)

附加性許可證(Additional Licensing)

在2010年,英國地方政府機構經授權引入附加性許可證。部分非強制性合租房因為這個新方案的實施,也開始需要申請許可證,許多地方機構皆針對一些較小型的物業,要求同樣必須申請許可證。舉例來說,一對情侶和一名友人共同居住在一房的物業,共用廚房並將大廳做為臥房使用,即視為合租房,亦必須持有相關許可證。

不同區域地方政府可能對附加性許可證有不同的規範,須注意的是,甚至有部分情形是在同一自治區內也可能有規定上的細微差異。如此一來,附加性許可證(Additional Licensing)常使業主和租客面臨巨大風險,應主動留意地方機構告示是否更新或諮詢顧問,並向地方政府確認是否需要持有許可證。

選擇性許可證(Selective Licensing)

選擇性許可證(Selective Licensing)是最近期甫新增的房產許可證種類,此類許可證相較前兩者較不那麼普遍,但同樣具法律約束力。因應特定區域之社會或經濟環境有疑慮的情形下,選擇性許可證適用任何種類的物業。

三種不同的合租房許可證對應了不同的合租房物業情形,不過相較於在英國施行已久的強制性許可證(Mandatory Licensing),也許有些人會誤以為附加性許可證和選擇性許可證並非必要。但實際上這三種許可證都具有其強制力與法律約束力,若依規定必須申請的是附加性許可證或選擇性許可證,也同樣必須遵照規定申請許可證,以免觸法。

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【附註】強制性許可證的三項測試

標準測試(standard test)

適用大部分合租房,例如雅房住宅(bedsitting room accommodation)、共居房(shared house)和青年旅舍等等。要通過此標準測試,建築整體或一部分建築中,必須包含一間或以上的居住空間不能是自給公寓或公寓形式。住處必須有一個或以上的家戶,並且共享一套或以上的基本設備(浴廁、盥洗設施和烹飪設施),或者該住屋缺乏上述設施的其中一項或者更多。租戶必須以此為唯一或主要住處,並實際入住;此住屋的主要用途也必須僅限於這些人的居住。至少其中一名租戶須繳納租金或者提供其他相對應報酬,以換取住宿。

自給公寓測試(self-contained flat test)

這項測試適用於多人共居的公寓。自給公寓測試與標準測試唯一的差異在於相關上述考量建築必須以自給公寓為前提,而不能是一棟建築或是建築的一部份。

改建建築測試(converted building test)

這項測試考量建築(或建築的一部份)被部分改建成自給公寓,但亦包含未涵蓋在自給公寓內的居住區域。改建建築是由居住用房舍組成的建築物或建築物的一部分,自建物(或相關部分)建造以來已經在其中建立了一個或多個此類居住單位。前提是經由轉換或調整以涵蓋住宅房屋。符合此項測試的建築必須:
為改建建築
包含一間或一間以上的單位住宅非自給公寓(self-contained flats)
租客為三人以上且非來自單一家戶
租客將此住宅視為唯一住處或主要住處
住宅用途僅限提供租客居住
須由其中至少一名租戶支付租金或其他條件與標準測試不同之處在於,租戶不需要共用基本公共設施,除非有設施不足的情形。

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攝影師:Mike,連結:Pexels

Reference
GOV.UK
Fixflo – Regulatory Changes Affecting Letting Agents and Landlords in 2020_Third Edition