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市場趨勢建案進度會後報導活動快報

2018-09-19

綜觀台灣房市至海外置產 你不可不知的真相

過去,台灣不管遭遇SARS,還是排山倒海的金融海嘯,房價雖下跌,但沉寂一、兩年後終會漲回來,老一輩也常有:「台灣房市只漲不跌,只要買了屬於自己的房子,假以時日,一定會賺錢!」的思想,但,從現在的市場情況來看,可不一定囉!

 

台灣不動產 英國房市

 

雖然有數據顯示,台灣房市成交量有增溫趨勢,但傳統「量先價行」的房市線形圖,卻始終沒出現。說穿了,這一波成交的物件,除了所謂的「讓價宅」拉回自住買氣外,卻有三成都來自年後交屋潮,這種打腫臉充胖子的房市「假性回溫」,如同曇花一現,後面緊追在後的可是5.5萬戶的「寬限冤魂」。這批從2016年央行解除房市信用管制時購入的「冤魂宅」;至今,三年寬限期已過,2019年進入還本期,撐不住的屋主勢必被打回原形,一旦賣壓出現,法拍量增,假性回溫所製造出來的熱絡便打回原形。

 

舉例來說,日前釋出量最多的新北市、桃園市、新竹市與台中市,都是下一波房市冤魂熱區,連帶產生的法拍屋物件是否爆量,將是判斷台灣未來房市景氣的重點指標更何況,這幾年,台灣房價已被炒作為高房價的門檻,一般上班族薪水卻不增反降,加上銀行利率低,未來還可能會升息,房子已經不再是保值標的,未來房地產的存在,勢必回歸最基本的供需原則,不再有套利空間。

隨著台灣房市低迷,指標城市雙北租金報酬率遞減,普遍的投報率僅有2%,對於國內房市不景氣的現況,越來越多投資客便把目光轉向海外投資標的,更有不少首購族把人生的第一間房買在國外,抓住租金高收益和房價漲幅的特點,希望為自己賺回一棟國內厝,海外置產儼然成為近年超級熱門的投資趨勢,這在海外開發商來台舉辦說明會越來越普遍,資訊也越來越透明的今天,不失為是入場的好時機。

 

 

談及海外置產標的,近年來南向投資熱潮風靡世界,以馬來西亞為例,擁有天然資源的優勢,該國政府也趁勢推出「第二家園」計畫,欲透過低簽證門檻、企業投資等優惠,鼓勵外籍人士居住、促動資金挹注貿易命脈的馬六甲海峽,每年因上萬艘船隻來往,被中國視為「一帶一路」海上絲路的關鍵,成功帶動各國企業投資,而馬來西亞房價基期低、又主打高投報,種種優勢能不讓投資客心動嗎?

 

就在前景如此看好的投資環境下,馬來西亞首相馬哈迪卻在今年821日取消與中資合作的東海岸銜接鐵路與蘇里亞策略能源資源(SSER)的合約工程,政府表示:因國內財務能力不佳,無法承擔龐大的國家債務,賠償金額不詳,後續將交由相關官員進行洽談。然而,取消計畫不僅於此,還包括200億美元的東海岸銜接鐵道,和花費達23億美元的兩條能源管線,國家計畫宣告消息一事震驚世界,更讓投資客信心全失。

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結論:馬來西亞深困龐大債物,未來合作計畫遭受影醒,投資馬來西亞不動產,風險不容忽視。試問:「南向投資熱潮會不會是一時轟動?」

 

談到這裡,相信許多人心不免疑惑:「我跟著趨勢投資不對,那我到底要怎麼選擇海外標的?」其實原則很簡單,購買海外不動產之前,請評估以下幾點最根基、也最重要的要素:該國政局穩定性、經濟力道、人口紅利、購買區域的發展性。資訊爆炸的時代,媒體、新聞的報導確實造成假象,不少跟風的投資客趨之若鶩地以泰國、馬來西亞、菲律賓、柬埔寨等東南亞國家為考量然而,光是最基本的投資要素:國家政局穩定與否,以及本身的國債多寡而言,購入新興國家房產都得再三評估,以馬來西亞一例,原本令人引頸期盼、且吸引外資注入的重大建設「一帶一路」,在國家宣佈取消計畫,以及未來發展仍不確定的情況下,又將有多少投資客賠了夫人又折兵?此外,若將海外置產為投資手段,勢必得考慮購屋之後的轉手與售出,當地人民是否真的能負擔,若當今房價投報預估佳,但等到房產要出售時卻無人接手,最後不也淪落掉價出售的困境。

 

考量國家政治經濟成熟度、稅務透明、人口紅利、國內GDP、出租市場熱絡與否,英國不動產儼然於眾多海外標的中脫穎而出,長年以來,英國不動產一直為海外置產中風險最低的首選。沒有太多華麗噱頭,沒有一時流行的轟動,英國房地產不以高投報為噱頭,反以「穩健」、「收益佳」為指標,買房賺錢不是口號,而是事實。